Асоційований партнер Lavrynovych & Partners Law Firm Артур Кіян прокоментував виданню Экономические известия основні аспекти нововведень щодо посилення відповідальності за проведення незаконних дій з нерухомістю, а також надав рекомендації щодо превентивних заходів спрямованих на збереження майна.
Министерство юстиции проводит «генеральную» зачистку рынка нотариальных услуг в сфере недвижимости. По информации министерства, на сегодня почти 200-м нотариусам и государственным регистраторам аннулирован или приостановлен доступ к Госреестру имущественных прав на недвижимость.
C 1 января 2018 г. значительно усилена ответственность (вплоть до уголовной) для нотариусов и регистраторов в области недвижимости. Увеличение уровня такой ответственности произошло еще в конце 2016 г. (в связи с принятием т.н. антирейдерского закона №1666-VIII), информируют Экономические Известия.
Данным законом были внесены изменения, в частности, в Уголовный кодекс. Регистраторов и нотариусов включили в перечень субъектов преступлений, связанных с подделкой документов, печатей, штампов и их сбыта (ст. 338), а также с злоупотреблением полномочиями лиц, предоставляющих публичные услуги (ст.365).
Также, по словам адвоката юридической фирмы Ильяшев и партнеры» Алексея Христофорова, были внесены изменения в ст. 358 «Подделка документов, печатей, штампов и бланков, сбыт и использование поддельных документов, печатей, штампов» и ст. 364 «Злоупотребление властью или служебным положением», усиливающие уголовную ответственность.
Эти законодательные новшества связаны с увеличением эпизодов рейдерства, которые в свою очередь выполнимы при поддержке «черных» нотариусов. По официальным данным, за последние 16 лет в Украине произошло более 30 тыс. рейдерских атак. Все это работа «черных» нотариусов и регистраторов.
Как сообщил «і» ассоциированный партнер Lavrynovych&Partners Law Firm Артур Киян, этим законом была усилена ответственность за подделку документов, печатей, штампов, бланков в сфере регистрации: «За такие действия грозит штраф в размере до 17 тыс. грн, арест на срок до 6 месяцев или ограничение свободы до двух лет. За выдачу регистратором, нотариусом поддельных официальных документов, предусматривается ограничение свободы до 5 лет. В Кодексе Украины об административных правонарушениях предусмотрено наложение штрафа на лиц, нарушающих сроки и порядок регистрации прав на недвижимость, и бизнес в размере от 3,4 до 6,8 тысяч гривен. Если же в течение года регистратор «сделает ошибку» во второй раз, сумма штрафа значительно увеличится, и будет составлять от 5,1 до 8,5 тысяч гривен».
Интересно, что в Нотариальной палате Украины (НПУ) заявляют, что на сегодня большинство случаев отключения от реестров происходят из-за отсутствия четких критериев и технических ошибок регистраторов. Ну, это и понятно, должна же, хоть как-то НПУ защищать себя и своих членов.
«Это позиция НПУ, которая, на наш взгляд, является спорной. В то же время Министерство юстиции отключение нотариусов от реестров связывает с прямыми нарушениями. В частности, по словам замминистра по вопросам государственной регистрации Елены Сукмановой, отключение нотариусов от реестра является своего рода наказанием за противоправные действия. И это действительно так», — сообщил «і» партнер юридической компании JUSTL Игорь Млечко.
Он также добавил, что, по мнению НПУ, не является осознанным нарушением, то важно понимать, что значительная часть рейдерских атак базируется как раз на таких технических ошибках. Как пример, в ходе регистрации умышленно допускается ошибка при введении параметра объекта, что позволяет осуществить повторную регистрацию на ранее зарегистрированный объект (т. н. двойная регистрация).
В начале 2017 г. начал работу механизм ведомственного контроля Минюста, с помощью которого планировалось мониторить действия государственных регистраторов (включая нотариусов), и реагировать на выявленные нарушения во время проведения регистрационных действий. Можно сказать, что такие ошибки были и есть, и умышленными, и неумышленными.
«По результатам работы были обнаружены более десяти типичных ошибок при совершении регистрационных действий, эти результаты опубликованы. Анализ указанного документа дает все основания полагать, что причины ошибок в большинстве вызваны отсутствием четких инструкций пользователя и слабой технической подготовкой регистраторов», — заявил «і» Игорь Самолетов, руководитель департамента уголовной практики «Алексеев, Боярчуков и партнеры».
Как часто госрегистратору, в том числе нотариусу, предоставляют поддельные документы, на основании которых он просто вынужден зарегистрировать сделку покупки-продажи жилья? Может ли опытный нотариус или госрегистратор определить эту подделку?
«Статистики подобных эпизодов нет. Тем не менее, нередки случаи, когда госрегистраторам и нотариусам в целях регистрации предоставляются поддельные документы. Важно понимать, что госрегистратор, в том числе нотариус, не являются экспертами в вопросах проверки подлинности документов. Если пакет документов в базовом аспекте соответствует закону и отсутствуют прямые основания для отказа в регистрации (предусмотренные ст. 24 закона №1952-IV от 01.07.2004 г.), госрегистратор обязан зарегистрировать объект», — говорит Игорь Млечко.
По его мнению, другое дело, когда поддельные документы предоставляются опытному частному нотариусу, и он по определенным признакам выявляет или подозревает подделку, то такой нотариус просто может отказаться участвовать в такой сделке.
Как считает Артур Киян, опытный и внимательный госрегистратор во многих случаях способен отличить, какой пакет документов попал к нему на рассмотрение, и нет ли там скрытых мотивов: «Убежден, что более тщательная проверка документов, а также всех нюансов в доступных реестрах, свела бы к минимуму случаи с нарушением прав собственности в Украине. Со своей стороны, перед приобретением недвижимости мы всегда рекомендуем обращаться к юристам для проведения полного анализа, как самого объекта, так и документов по предстоящей сделке. Ведь лучше предусмотреть все возможные риски, чем бороться с последствиями».
А Игорь Самолетов, в свою очередь, уверен, что в круг полномочий государственного регистратора не входит проведение полноценной экспертизы подаваемых документов.
Этому процессу также помогает созданная комиссия по противодействия рейдерству, созданная при Минюсте. Однако, как отмечает Игорь Млечко, комиссия не может обеспечить оперативность рассмотрения жалоб, что в вопросах рейдерства является одним из главных факторов защиты нарушенных прав. А во-вторых, она нередко принимает неоднозначные и неаргументированные с точки зрения закона и существующих обстоятельств решения (в виде приказов).
Однако Артур Киян имеет другое мнение. Он считает, что подача жалобы в Комиссию является более быстрым способом защиты, чем обращение с исковым заявлением в суд, где срок рассмотрения иска составляет минимум 2 месяца, не включая возможное апелляционное обжалование: «Тем не менее, мы не рекомендуем рассматривать возможность подачи жалобы в Комиссию, как единственный вариант по защите нарушенных прав. Положительное решение Комиссии всего лишь отменит определенное регистрационное действие, а документы, на основании которых они проводились, останутся действовать, что непременно подталкивает к необходимости обжаловать их в судебном порядке. Следует понимать, что Комиссия некомпетентна устанавливать наличие либо отсутствие тех или иных фактом, например в части подделки документа».
Как сегодня можно охарактеризовать рынок «черных» нотариусов, сузился ли он или, наоборот, расширился?
На сегодня рынок «черных» нотариусов значительно сузился. Это, как считает Кристина Ямельская, юрист юридической компании «Алексеев, Боярчуков и партнеры», произошло благодаря позитивным изменениям законодательства. А также возможности Минюста временно блокировать или аннулировать доступ в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и в Единый государственный реестр юридических лиц, физлиц-предпринимателей и общественных формирований для государственных регистраторов, и нотариусов, а также лишать нотариусов-государственных регистраторов права на занятие нотариальной деятельностью.
Тем не менее, Игорь Млечко считает, что рынок «черных» нотариусов однозначно не сузился, а возможно даже и расширился: «Данное мнение косвенно подтверждает подготовленный Министерством юстиции список регистраторов и нотариусов, которым временно ограничено или аннулировано доступ к государственным реестрам». Так, действительно, по структуре списка прослеживается планомерное увеличение эпизодов отключения регистраторов и нотариусов от реестров, с динамикой на увеличение. Согласно списку, в 2017 г. произошло около 90 случаев временного отключения или аннулирования, а в первые три месяца 2018 г. — 152.
Поэтому всем следует быть во всеоружии. Если возникло подозрение, что вашим имуществом «заинтересовались», следует действовать на опережение по воплощению превентивных мер, которые значительно усложнят возможность проведения незаконных действий, а также возможность получить оперативные сведенья о попытке совершения перерегистрации (то есть до того момента, когда регистрация уже произойдет).
Читать полностью на http://markets.eizvestia.com/full/1804-minyust-zachishhaet-rynok-ot-chernyx-notariusov